作者：福贵
兜兜转转，华夏幸福最终找了华润置地，换了124亿。
(资料图)
上周三晚间，华夏幸福与华润置地同时发布公告，约定一场总价值124亿元的债权交易正式展开。
根据公告，华夏幸福拟将南方总部资产包整体转让给华润置地，以换取现金流继续清偿自身金融债务。
资产包涵盖华夏幸福4家下属公司股权，即华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权（即“标的股权”），以及华夏幸福持有的对前述4家公司142.33亿元往来债权（即“标的债权”）转让给华润置地，其中标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款为12399999996元，合计金额124亿元整。
本次交易分5笔结款，第一笔结款在今年3月31日前，涉及金额40亿元，最后一笔截止至2026年12月31日前，涉及金额24亿元。
从这些项目拿地价格来看，属于降价出售，当年武汉长江中心项目、武汉中北路项目、南京大校场项目拿地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，总价高达198.74亿元。再加上这几年的投入，华夏幸福将录得亏损。
公告显示，根据初步测算，本次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。
在此次交易过后，华夏幸福商业地产板块业务基本全部清空，南北方双总部运营模式并行的计划破碎。
而吴向东也没有在“万象城”之后，再造一座“城”。至于吴向东的下一站，目前还未有相关消息传出。
买买买
商业地产业务急速扩张
回顾几年前，吴向东在平安的牵线搭桥下，于2019年初跳槽华夏幸福，成立南方总部，意图复制华润万象城的传奇，将华夏幸福打造成中国顶级商业地产运营商。
2019年9月，华夏幸福全资子公司华御江（武汉）房地产斥资116.25亿元，拿下地上总建筑面积111万㎡、包括两栋300米以上摩天大楼的超级项目——武汉长江中心。
武汉长江中心效果图这个项目是华夏幸福首个全周期商业综合体项目，也是南方总部拿下的第一个项目。据悉，项目住宅区单套总价600万以上的豪宅，曾两次开盘，很快就售罄。而“豪宅”这一基因，与吴向东团队的到来有很大关系。
另外，按照规划，武汉长江中心仅商业部分就计划投资98亿元，想要打造中国商业地产的一个传奇之作，可以说这个项目是华夏幸福的“心头肉”。
此后，南方总部在商业地产领域开启了“买买买”模式。
当年华夏幸福落地北京丽泽轻资产项目，布局深圳坪山碧岭顶城市更新项目。2020年再次提速，先后获得南京大校场、武汉沙湖中心、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭4个商办综合体项目，另外中标1个代建项目，锁定3个城市更新项目。
南京大校场效果图
仅2019年、2020年，华夏幸福就分别耗巨资311亿、283亿拿地，远超此前百亿水准。
就当时媒体报道来看，华夏幸福内部对商业地产业务寄予厚望，并不反对商业地产的急速扩张行为，对吴向东团队在商业地产方面的实力表示认同。
然而，相对于收效较快的房地产，商业综合体的开发周期明显更长、资源投入更多，此前没有商业开发经验的华夏幸福很快就陷入困境，特别是又遭遇房地产下行周期，加剧了华夏幸福在资金端的压力。
到如今，华夏幸福只能加速资产处置，以期在2023年完成债务重组。
卖卖卖
吴向东找了老东家
“万象城”之后，吴向东是否能够再次打造商业奇迹，一直都是市场关注的焦点。
而等待几年，除了偶尔传出华夏幸福南方总部拿地消息外，新的商业规划一直没有消息。
直到最后，等来的是华夏幸福卖资产，吴向东出走。
早在2021年年中，华夏幸福南方总部的城市更新业务就被剥离，转售给了打造深圳湾一号的鹏瑞地产，吴向东的多名老部下也转为鹏瑞系人士。
彼时市场认为吴向东将离职加盟鹏瑞集团，但一直未获官方证实。
南方总部旗下的商业地产业务也在几个月后或被政府收回，或被出售。吴向东则离职，协助华夏幸福进行债务重组工作。
今年1月份，广州地标白鹅潭项目因地价逾期被政府收回，该地块的前不久被华润置地拿下，规划打造高端商业综合体。
如今，武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目三个华夏幸福南方总部最核心的资产也要转给华润置地了。
可以说，整个南方总部几乎已经成为空壳，能卖钱的都卖了。
而据经济观察报援引知情人士消息显示，华夏幸福南方总部的几个核心项目，最初都是吴向东为华润置地物色的，最后因华润置地内部人事变动而被华夏幸福南方总部拿下。
如今，华夏幸福与华润置地双方之间的交易在吴向东和俞建等原华夏幸福高管牵线下达成，可以说是华润置地用了更低的成本，将原来看中的几个项目收入囊中，这些项目只是在华夏幸福手上转了一圈。
昔日“环京霸主”
一无所有
短短几年，华夏幸福就从大肆扩张变为资产清仓，昔日的“环京霸主”已变得千疮百孔。
华夏幸福创立之前，王文学在河北交通局工作，后来辞职开火锅店，搞装修，积累了不少人脉。
在一次北京的房产论坛上，王文学结识了人生中的第一个贵人——万科原董事长王石，并拿下了公司第一个项目——华夏花园，由此赚取了创业的第一桶金。
华夏幸福是河北房企，通过PPP模式（政府和社会资本合作），在环京地产市场取得巨大成功。
有数据统计，在2012年到2017年，短短5年，华夏幸福资产增加了11倍，从4.5亿飙升到了49亿。
特别是2015、2016年左右，燕郊火爆的市场行情将华夏幸福推到全国地产十强位置，王文学作为华夏幸福的创始人，多年来从公司发展中获得丰厚回报，2016年，他就以485亿财富位居胡润百富榜第22名。
而接连受到环京楼市封冻以及房地产下行周期，对华夏幸福而言是个巨大的冲击。
及至如今，不得不通过卖资产保住基本盘。
同时，实控人王文学及其一致行动人在华夏幸福的持股比例已经降低至15.16%，远低于平安系。就股权来看，王文学对华夏幸福的掌控或许早已不如从前。
图源：企查查时也，势也，在时代的车轮下，华夏幸福所能做的只有卖卖卖，而这次，没有平安输血，吴向东也难有作为。
其命运如何，且行且看。
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