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□本报记者 仇兆燕

3月25日，在中国发展高层论坛2023年年会上，中国建设银行董事长田国立指出，房地产转型和租赁市场发展非常需要长期的资本金融。需要大力发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使用权的分离，让专业的人盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对的中等风险和稳步回报的金融产品，避免大众炒房，促进建立金融与房地产良性循环集群。田国立认为，REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济高质量发展的重要抓手。

田国立结合建行房地产金融实践，谈及对中国房地产市场前景的看法。他认为，第一，住房消费升级成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。

“去年底中国城镇化率达到65.2%，参照发达国家80％-90％的平均水平，中国城镇化至少还有15个点的空间。从国际经验看，发达国家城市化率达到65%以后，开发建设增速放缓，但房地产消费升级需求明显增加并且具有相当的稳定性。中国也正在经历这个过程。”田国立认为，近年来，中国房地产市场的供需关系和主要矛盾发生深刻变化，在基本解决了“有没有”住房的问题后，“好不好”的问题更加突出。城镇化潜力和升级的房地产消费需求将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链投资提供新机遇。

第二，消费升级呼唤“租赁时代”来临，产业发展将更加专业化和机构化。田国立进一步指出，消费升级的过程就是租赁发展的过程，包括通勤、教育、养老、旅游、办公等所有与房地产有关的刚性需求，都可以并且更适合通过租赁的方式解决。在他看来，“租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分工推动经济效率不断提升。同时，也需要进一步完善相关法律和政策，让租房和买房获得基本同等的公共服务。

如何满足3亿新市民的住房需求，在田国立看来是当前重点需要解决的问题。他认为，新毕业大学生、新就业形态劳动者等群体租房需求不同。目前租赁市场九成是个人房东，房源品质不高，租赁关系也不稳定。要大力发展机构化、专业化、长期化的住房租赁项目，满足多样化住房需求。

第三，房地产转型和租赁市场发展非常需要长期资本进入。“之前房地产开发主要依靠银行贷款，资产负债率高，集聚了较大的金融风险。现在更多要通过盘活存量不动产、升级改造来满足消费者的需求。”田国立还强调，这个业务和民生密切相关，相对比较稳定，但需要精耕细作、长期运营，收益率也不会很高，像以前那种暴利是不可能了。

伴随着产业转型升级，需要更多引入保险资金、养老金、年金等“长钱”。田国立认为，这些资金追求的是长期稳定的回报，对于短期市场波动有一定承受能力。

同时，他认为，需要大力发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使用权的分离，让专业的人盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对中等风险和稳定回报的金融产品，避免大众炒房，促进建立金融与房地产良性循环机制。

对于当前的相关政策，田国立认为，目前我国已推出基础设施、保租房REITs，3月24日有关部委发文进一步纳入百货商场、购物中心等消费基础设施，放宽了部分项目收益率和保租房首发资产规模要求。“REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济高质量发展的重要抓手，涵盖城市基础设施和不动产经营等业态。”他表示。

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