一、房地产市场和股市的关系是怎样的?

房地产与股市之间不存在绝对的跷跷板关系。有的专家认为地产下跌，资金会从楼市转移到股市造就股市牛市，没有这种绝对的逻辑。

股市涨不涨，要看股市的赚钱效应，而股市有没有赚钱效应，要看投资者对股市的认知是不是符合投资者的预期。

在我们股市最关键的是IPO节奏与融资规模是不是得到投资者的认可，如果凭借IPO常态化改革，IPO节奏过快融资过度，中小盘大盘股联袂而来，投资者觉得有点担忧，就会不断抽离资金，股市就会下跌。

17年开始，股市IPO进入常态化改革，这个改革思路是对的，没有错误，给投资者一个稳定预期，但是常态化不代表IPO可以以每周10家左右的速度发行，这样的节奏容易导致投资者出现抵触情绪，所以中小盘股票17年开始就调整。

而楼市得益于去库存政策，16年就开始上涨，17年继续，并从1/2线城市到3/4线城市蔓延，一些资金脱离股市进入楼市，导致楼市股市跷跷板。

但问题是随着地产调控政策，18年开始一二线城市房价开始调整，资金也没有从楼市转移到股市，出现股市上涨，近段时间更是调整新低。

楼市涨不停，在于去库存政策和土地的有节制供应稳定土地价格，股市不断下跌在于IPO超预期供应，而退市制度缺失下去库存受阻。

所以关键在于那个市场有上涨预期，有赚钱效应，只要有赚钱效应，中国不缺钱，居民存款就是100多万亿元，分出5%到股市，股市就能涨翻天。

二、如何衡量房价的高低

1、类似于股价的市盈率，衡量房价高低的重要参照是租金回报率。

比如说像上海在2007年租在浦东世纪大道的竹园小区，当时小区房价大约1.5万元/平米，那么租的房子面积大约60平米，月租金2600元，折合租金回报率大约3.5%。而现在这个小区的房价大约在8万元/平米，60平米房子的月租金约6000元，租金回报率大约在1.5%。

2、而根据中原地产的数据，北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%，到18年末降至1.6%，可以说个降幅和我们的观察结果差不多。

3、如果将租金回报率倒过来看，房价租金比可以看做是房市的估值，因此2008年中国一线城市的房市估值为大约是29倍，而到2018年末已经升至62倍，而这一水平处于过去10年的最高点附近。

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