执行了2年零2个月的深圳二手房参考价,终于松绑。4月20日深圳有市场消息流传,银行发放二手房贷款不再以参考价为准,核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。


(资料图片仅供参考)

《凤凰WEEKLY地产》向工商银行、农业银行、招商银行等多家主流商业银行的工作人员求证,得到回复:消息为真,已在执行。中国农业银行某深圳支行的贷款经理补充称,二手房的贷款新政无论首套和二套,同时执行。

这意味着,虽然由深圳住建系统制定的二手房参考价并没有正式取消,但随着银行放贷不需要以参考价为准,参考价政策本身已名存实亡。

房主的欢呼

深圳的二手中介和住宅业主的微信群里,洋溢着欢快的气氛,对于他们来说,二手房参考价松绑,意味着“深圳房价又可以涨起来了”的预期。

两年前,也就是2021年的2月,当时深圳楼市突然爆出重磅,深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。当时制定的原则是以周边一手房住宅价格为参考,由于深圳一手房价格彼时处于严格限价中,二手房的参考价制定之后,明显是低于当时的真实市场价格的,大部分的“打折”力度在7折左右。

参考价颁出后,最开始要求中介在线上、线下都不允许挂牌真实成交价,购房者想知道真实价格,只能一对一联系经纪人获知,增加了购房的沟通成本。

真正开始起作用是银行的介入,数天后,各大商业银行收到通知,严格按照参考价来执行二手房贷款。以一套市场价500万总价的房源为例,其参考价大约是350万元,如果付三成首付,需要向银行贷款350万元,但银行只能按照参考价总价350万元的7成放贷,也就是245元,这时候业主就需要多付105万元的首付。

对普通购房者来说,这个影响是釜底抽薪似的。

事实上,这个时候的“参考价”已经不是参考那么简单,它是一个需要被银行严格执行的标准。所以深圳的社会层面,从一开始就不把它叫做“参考价”,而是“指导价’。

二手房参考价是继2020年“715”新政后,深圳调控楼市的又一利器,它的影响甚至超过了“715”新政中对限购门槛的提高。“715”新政中将非深户的社保门槛从3年提高到5年,影响的只是一部分人群。深圳的二手房参考价覆盖了全部购房者。

二手房参考价“满月”的时候,也就是2021年的3月,其效果已非常明显,有20个片区出现报价下跌的楼盘。接着,随着国内外环境的冲击以及疫情影响,深圳楼市逐渐冰冻,到了2022年底,按照参考价售卖的房源已经成为主流,甚至还有不少是低于参考价的。

为什么会此时松绑?

从深圳的成交量可以看出,今年的楼市回暖还没有开始,2月因疫情后累计需求爆发成交短暂回升。3月全市挂牌均价再度回到下降区间,环比下跌0.6%(乐有家数据)。深圳中原总经理郑叔伦介绍,大部分区域的楼价并未增长,客户比较理性,并没有出现追涨入市的情况。

到了4月,楼市热度又陷入转冷困境。深圳市房地产中介协会统计,4月的前半个月,二手房周交易量875套,叠加清明假期影响环比下跌11.6%。

深圳的调控松绑看起来势在必行。

但它的实际作用可能低于大众的想象。事实上,除了二手房参考价。目前深圳的贷款优惠已经是过去数年中最多的,首套房4.3%,二套房4.9%,各大行审批时间基本都是5个工作日,额度也很宽松。再加上,此时放开参考价的实际意义其实不大。

深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示,今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中,过半成交价低于参考价。

2年间,风云变幻。

购房者可以加杠杆了?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,松绑的直接影响是让购房者可以加杠杆了,但深圳楼市目前最大的障碍就是购房者不愿意加杠杆。

“加杠杆是有代价的。放在2016年至2021年初,对买房人来说,多付点儿月供、多缴点儿税费,这都不是事儿。那会儿,都信心满满。有钱的人,月供和税费不在话下;没钱的人,胆儿大,到处能借钱,也不在话下。

现在,无论是楼市海量压顶的供应端,比如庞大的商品房供应、海量的二手房,人才房分流,还是今非昔比的需求端,比如支撑楼市的几个行业(地产、金融、互联网、机关国企)都挥别过去的繁荣,如何重返楼市?”李宇嘉质疑道。

李宇嘉认为,二手房参考价的阶段性历史使命完成了,如果未来又出现房价上涨脱离基本面,“参考价”这张牌还会再次祭出。

职能部门对银行的动作还没有任何表态。《凤凰WEEKLY地产》通过电话等各方途径联系深圳住建局,截至发稿前未获得回复。

从4月20日晚间到4月21日早间,深圳乐有家和中原地产的APP短暂出现了二手房真实标价,但之后又撤回了,重新挂上参考价。有内部人士告知,中介机构收到了要求,不允许讨论“取消指导价“的内容,对外展示的房源价格依然严格按照参考价进行公示。

之后会不会有正式文件出来?一名大型商业银行的员工对《凤凰WEEKLY地产》分析:“大概率不会有,当初银行执行参考价也是没有文件的,现在只不过是恢复正常而已。”

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