自开年以来,房企破产的声音不绝于耳。

近日,江苏又有两家房企正式宣布破产,旗下总价数亿的房产挂牌拍卖。这两房企分别是扬州市永达房地产有限公司、如皋绿源置业有限公司。前者的拍卖涉及金额高达数亿元。

据人民法院公告网公示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。进入2020,平均每天都有1家房企被清算。

数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿。七月即将到来,虽然有的房企去货量相当惊艳,拿到现金用于周转,但对于大部分中小房企来说,回到以往的好时光基本上难上加难。

2020年1月至5月,销售额TOP50房企的销售均值为622.8亿元,同比去年下降48.6亿元,降幅为7.2%,这种降幅并不意外,毕竟市场恢复需要时间。总体上依然应该对未来充满信心,然而也就是在这样的恢复前期,可能很多房企的信心会崩塌,撑不到真正恢复的那一刻。

从目前来看,宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主,这些房企实力较低,抵御风险能力较弱。未来,中小房企破产数量或将继续增多。

TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%,TOP100房企的总销售规模占比超过60%,前15%的房企市场占比超过85%,绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。

由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

另一方面,国家政策在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而使得中小企业面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。

目前全国房地产企业总量高达9.7万个,几乎每个城市都有成百上千个中小型房企,绝大多数都是空壳公司,而为了一个地产项目成立一家房地产公司的也不在少数。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾公开表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

而现在,受新冠黑天鹅的影响,房地产行业在以较快的速度加快行业洗牌的过程。

相比中小房企破产,一些大型房企也频频陷入资金链困局,个别企业不得不变卖资产,或者交出控股权,求取生存。

去年以来,曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业,均濒临破产边缘。而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企,则陷入债务缠身的困局。

5月13日,泰禾集团(4.560,-0.06,-1.30%)公告称,公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项,相关交易可能导致公司控制权变更。对此,有媒体爆料称,泰禾集团创始人黄其森有意出让第一大股东位置,换泰禾平安落地,泰禾正与多家投资方沟通,接盘公司大概率为央企,具体事宜还在洽谈。

从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其缘由,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧,在这其中,中小房企容错率也变得更低。

面对行业的洗牌,可以融到资、拿到钱的房企更容易活下去。

然而,相较规模房企而言,中小房企贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。

2019年以来,行业的融资环境收紧,整体融资成本升高的情况下,小企业的融资劣势被进一步放大。即便疫情期间,央行多次放水,但最终流入房地产资金有限,小企业拿到的救援显得杯水车薪。

与此同时,值得注意的是除了破产房企外,部分中型房企也开始出现违约暴雷现象,未来房企出现此类债务危机的情况或将越来越多。

3月6日,上海清算所披露文件显示,新华联控股(4.370,-0.03,-0.68%)应于当日兑付的2015年度第一期中期票据,截至兑付日终,公司未能按照约定筹措足额兑付资金,不能按期足额兑付本息,已构成实质性违约。

4月23日,亿达中国控股有限公司公告称,公司5285.4万美元中期票据于4月19日(节假日顺延至4月20日)到期未能偿付构成违约。

5月18日,有投资者透露明发集团2.2亿美元私募债未能到期兑付,构成违约。明发年初刚发行一只2.2亿美元新债,此时同等规模私募债已无法兑付,可见资金链紧张程度。

2020年,在整体调控不松绑、融资趋紧的当下,全国房地产的总盘子已经基本到顶,不管是行业巨头还是中小房企,降负债、保持良好现金流,努力活下去才是未来的重中之重。

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