浑水做空贝壳称其存欺诈行为 贝壳回应：浑水抓取的交易量数据严重失实

（原标题：浑水做空贝壳称其存欺诈行为 贝壳回应：浑水抓取的交易量数据严重失实）

针对美国职业做空机构浑水发布的做空报告，贝壳(BEKE.US)在12月17日进行了详细回应。

“根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。”贝壳方面表示。

12月16日晚，浑水发布针对贝壳的做空报告，声称用公开信息数据采集的方式收集贝壳的交易数据，通过该方法估算贝壳“真实数据”，并宣称贝壳财报公布数据和“真实数据”有巨大差距。

“我们之所以做空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈。简而言之，我们发现了大规模欺诈行为，和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。”浑水在报告中称。

浑水发布报告后，美东时间12月16日，贝壳美股股价巨震，股价盘前跌幅一度扩大至10%。当日收盘报价18.31美元，跌幅为1.98%。

贝壳回应浑水指控

浑水在报告中称，估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，新房总交易额被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。

关于新房交易GTV和收入，贝壳方面表示，“浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

“我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。”贝壳在回应中表示。

全球大数据分析服务商Sandalwood的评论也表示，很有可能浑水在收集信息时没有用正确的API，导致新房GTV严重偏离。

“新房渠道业务本身向中小中介开放，故而不能以数店面的方式来推算新房交易量。”中信证券分析师指出。

财报显示，2021年第二季度和第三季度，贝壳的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。第二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度向开发商收取的现金分别为138亿元和148亿元。

关于浑水报告里对贝壳存量房交易GTV和收入的质疑，贝壳方面称，“浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。”

“浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。”

根据贝壳此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6520亿元和3782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

对于浑水指控第二和第三季度贝壳的存量房交易额被夸大33%，Sandalwood方面也认为，浑水只在有公开交易记录的城市收集数据，并以此估算其他城市交易量，可能导致错误的结论。

“在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果，倘若有研究者基于C端展示，以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量，则容易差之千里。”中信证券分析师表示。

此外，浑水在报告中还指出，贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与浑水从贝壳平台多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异。

对此，贝壳方面回应称，贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

专为机构投资者提供实用的网络数据情报的Yipit Data指出，在检查浑水的信息收集方式后，认为其利用门店层级的销量作为底层数据的分析方式有很大风险。Yipit Data认为，浑水统计经纪人数的方式可能只能代表部分城市50%的经纪人总数，由此基础上得出的门店数也有可能是不完整的。因此，浑水基于这些门店数计算出的相关数值也有低估真实数据的风险。

“报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。”贝壳方面指出。

据悉，贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。贝壳也将在适当时候提供内部审查的最新信息。

或将加速贝壳回归港股

对于浑水做空贝壳的原因，有业内人士认为，近期国内房地产政策影响下，市场情绪偏向悲观，做空机构或乘虚而入，通过故意打压获取更大筹码。

“对于做空机构而言，只要抓住上市公司造假的把柄，或者列举造假的说法，就必然会造成这些上市公司股价的起伏”，一位资深律师表示，这类公司通常的做法是寻找“问题公司”，卖出该公司股票，建立仓位，然后发布做空报告，在公司的股价下跌中获得盈利。

“贝壳在创始人去世以及近来疫情的影响下面临巨大的业绩压力，加上上市过程中有较大的腾挪，可能应该存在不少容易被人质疑的空间和机会。而且贝壳的估值相对也比较高，有被做空的价值。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。

据悉，在美股市场，浑水调研素来有“中概股杀手”之称，此前曾参与做空了新东方、好未来、安踏、瑞幸咖啡与爱奇艺等中概股。

公开资料显示，2012年，浑水发布报告质疑新东方，新东方股价一度大跌。但其后新东方股价大幅反弹。随后在2019年7月，浑水连续五次做空安踏，安踏也五次回应。经过质疑过后，安踏每股股价屡屡创出历史新高，最高至每股80港元。

此外，浑水公司还曾发布针对中概股圣盈信(CIFS)的做空报告，该股在浑水公布做空后大幅反弹，截至当日美股收盘，大涨9.25%，并于次日再次上涨1.5%，成交量创上市以来新高。

对于浑水此次做空贝壳，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，浑水以所谓骗局等言论，来吸引投资者关注，其本身存在炒作的嫌疑。对于中国房地产市场来说，大环境总体健康，恶意做空，多半都是为了套取股票的收益，是资本市场一种非常不当的操作。

“此次浑水做空贝壳，和做空瑞幸手法是不同的。”柏文喜告诉记者，上次做空瑞幸是从财务造假着手，并且得到了印证，导致了瑞星咖啡的股价大跌和管理层更迭。此次做空贝壳，是从基础的交易数据和对于实体店、代理商的尽调数据方面着手的，以此来证明贝壳发布的财报不够可靠。

柏文喜认为，“中概股震荡、浑水做空等一系列问题，会加速贝壳回归港股或者A股。如果此次遭受作空导致贝壳股价下跌过多且长期低迷，难以恢复和失去融资能力，那么贝壳退市也不是没有可能。”

在浑水发布做空报告后，中信证券依旧维持贝壳“买入”评级。中信证券称，“当前中国房地产市场的确面临金融风险外溢等潜在压力，而化解这一压力的主要通路就是促进房屋销售，其中包括二手房销售。在按揭贷款投放等政策带动下，2022年3月房屋交易量有望开始回暖，贝壳在房屋交易赛道具备无人匹敌的竞争实力。

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