(原标题:两部门发文松绑保租房贷款!减轻房企顾虑,提高银行放贷积极性;专家:效果有待观察)

今天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

此外,还明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放,支持我国住房保障体系建设,有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步,人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度,继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度,促进房地产业良性循环和健康发展。

房企应主动把握

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策对于减轻房企顾虑、积极申请贷款发展保障性租赁住房等有积极的作用。

严跃进分析,此次央行政策提出了两条重要内容。第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。从这两点来看,政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。而由于房贷集中度政策的维持,所以适当进行了松动,进而减少顾虑。由于当前房企资金压力较大,如果三道红线也要把贷款纳入考核,那么房企申请此类贷款的动力非常不强,进而会影响保障性租赁住房的建设和供应。此次政策,是并购贷退出房贷集中度考核后,第二个房贷集中度政策松动的例子。

此次政策可以从两个角度去理解:从保障性租赁住房市场的发展角度看,这是信贷政策放松和鼓励的重要政策,真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展。而从房贷集中度的角度看,实际上也体现了房贷集中度政策在松动。此前是并购贷,而此次是保租房房贷,两类贷款不纳入房贷集中度的考核中,既说明房贷集中度政策大方向不变,也体现了房贷集中度政策积极优化。此次央行政策,将使得房企的申请贷款动力增强,对于今年保障性租赁住房的更快更好发展,将提供更大的动力。

严跃进认为,对于房企来说,应该精准理解此类政策。

第一、在2020年的时候,央行发布过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,此次政策提及过一个内容,即房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。所以从此次央行新政策看,其实思路相似,但是从过去的市场化租赁住房转变为保障性租赁住房。换句话说,当前保障性租赁住房是重点产品,原有房贷集中度的政策需要与时俱进积极配合。

第二、此次改革的保障性租赁住房,必须具备保障性租赁住房项目认定书,换句话说,房企不能自己认定此类房源,必须获得此类项目认定书,才可以实现房贷集中度的豁免条款。

第三、房企应该主动在此类产品方面积极发力,这是商业银行2022年重点推广的房贷产品,房企应该主动把握此类信贷机会。

银行将积极放贷

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这一政策提高了银行放贷的积极性,促进地产融资转型。对商业性房贷限制规模,对保租房贷款不限制规模,而且利率由优惠,意在调整银行资产结构,促进普惠金融发展,其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示,加快建立完善住房租赁金融制度,也就是要针对新的住房供应体系,配置响应的金融支持制度,从而促进地产行业转型。

需要注意的是,保租房贷款,目前仍在开发贷款科目,按照开发贷款逻辑投放,最多放贷总投资的80%,20%是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等,有很大关系。下一步,随着住房租赁金融制度的建立,银行将会单列保租房贷款科目,并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面,建立完全不同的贷款管理制度。

李宇嘉同时也表示,效果还有待观察。尽管国家大力鼓励保租房贷款,但由于保租房利率低,多数没有抵押物或高信用等级担保,银行投放的积极性并不高。未来,能做到多大规模,还有待观察。我认为,未来一段时间还主要以国企央企以及大型优质民企(万科、龙湖、绿城)、以及地方城投平台为主。因为,这类型的建设主体,在抵押物、信用等级方面,满足银行的需求。另外,除了开发以外,对于改造类的保租房,运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等,也应该做出创新,满足这个行业的需求。

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