(原标题:1月房企融资规模持续下滑 并购债受业内关注)

2022年开年,房企融资并未出现明显放松迹象。中指研究院监测,2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元,同比下降70.3%,环比下降16.6%,单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%,同比下降1.72个百分点,较上月下降0.99个百分点。

在中指研究院企业事业部研究副总监陈星来看,多家房企的海外债、信托无法按期兑付,偿债能力减弱造成投资人更为审慎,是融资总额大幅下降的主要因素。

另一方面,房企融资目的也出现了新特点,并购债成为业内关注的焦点。贝壳研究院最新发布的报告显示,招商蛇口与建发房地产分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债,并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应,预计2022年会有更多的优质房企发行并购债。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,针对央企国企的并购债额度不大,影响有限。”对于国企央企来说,因为面临如何定价的问题,很难大量收购暴雷房企资产,并购债肯定不是市场主流,额度不会高。包括恒大昨天都宣布不贱卖资产,融资核心问题还是行业信心的建立,特别是金融机构针对民企的信用评价体系必须稳定。”张大伟对证券时报·e公司记者表示。

1月融资规模同比下滑70%

中指研究院监测,2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元,同比下降70.3%,环比下降16.6%,单月融资规模同比连续11个月下降。行业平均利率为4.13%,同比下降1.72个百分点,较上月下降0.99个百分点。

从融资结构看,各渠道同比均出现大幅下降,信托收缩最为显著。数据显示,房地产行业信用债融资同比下降53.6%,环比微降2.8%;海外债融资同比下降88.0%,环比大幅上升96.4%,主要为近期海外债发行规模持续过低,导致基数较低所致;信托融资同比下降83.9%,环比下降60.2%;ABS融资同比下降47.2%,环比下降9.9%。

另一家研究机构统计的数据也显示出房企1月融资规模下滑明显。根据贝壳研究院统计,2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元,同比大幅下降70%。2021年年末,政府端积极释放金融利好信号,国内融资环境适度调节,但在执行层面发债规模尚未得到明显改善。结合上年房企风险的集中爆发,资本市场观望情绪犹在,风险出清尚未完全,市场信心未能全面修复。

对此,中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示,2019-2021年的1月融资总额分别为2823.3亿元、2246.7亿元及2664.6亿元,分别占到全年融资总额的12.2%、9.4%和15.1%,可以说房企在1月的融资情况对全年来说至关重要。“然而今年1月的融资总额不及上年的三分之一,延续了上年四季度的疲软态势,未能形成良好开局。多家房企的海外债、信托无法按期兑付,偿债能力减弱造成投资人更为审慎,是融资总额大幅下降的主要因素。”

展望未来,陈星还表示,预计近期融资结构和规模不会出现明显变动。政策仍将保持“审慎管理”这一主线,因此融资规模不会出现大幅回升。但从1月份若干笔并购债的成功发行可以看出,边际放松政策已实际落地,新类型的开通将对信用债发行起到一定支撑作用。

值得关注的是,整体来看,在到期债务方面,2022年首月房企偿债压力有所加剧。贝壳研究院数据显示,2022年1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元,较上月大幅增加79.4%,同比下降27.3%,到期债务净额570亿。

“2022年仍然是房企偿债的高峰之年,年内到期债券总额接近万亿,其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿,根据当前月均发债500亿规模计算,房企偿债压力仍较大,结合销售市场下行表现,房企需要突破传统借新还旧的模式,寻求更多维的融资渠道和方式。”贝壳研究院分析师认为。

房企并购债受到关注

虽然1月整体融资规模下滑明显,但房企融资成本压力有所缓解。

从融资利率来看,中指研究院数据显示,1月发行的信用债平均利率为3.99%,同比下降1.22个百分点,环比下降0.77个百分点;海外债发行利率为5.56%,同比下降1.01个百分点,环比下降2.01个百分点,碧桂园、华发等优质房企拉低了发行成本;信托融资利率托融资平均利率为7.49%,同环比基本持平;ABS平均利率为3.15%,同比下降1.27个百分点,环比下降0.4个百分点。

值得注意的是,房企融资目的也出现了新特点,并购债成为业内关注的焦点。

陈星表示,1月信用债发行规模与上月相当,但从融资目的来看出现了新的变动。本月招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债,表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时浦发银行也成功发行首单并购主体债券,主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断,收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

贝壳研究院也认为,招商蛇口与建发房地产分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债,并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应,预计2022年会有更多的优质房企发行并购债。

实际上,近期出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》对并购类融资有清晰的表述,即融资用于优质房企对优质项目的兼并收购。

对此,陈星认为,对于融资方来说,作为优质企业,自身偿债压力并不大,并且融资目的为收并购而非债务偿还,因此不存在缓解偿债压力的问题。对于出让项目的房企来说,则急需项目出售资金偿还债务,但“优质项目”这一前提限制了处置资产的特征,因此持有资质良好项目但短期流动性紧张的房企更能从中获益。对于债务压力大、可售资产质量不高的房企,还需扩充其他资金来源。

标签: 受业 融资 规模

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