（原标题：“前所未有的难”有多难？贝壳去年净亏损5.25亿）


“2021年我们的感受是前所未有的难”，在2021业绩会上，贝壳找房（NYSE:BEKE）执行董事、CFO徐涛发出了感叹。然而就在2020年8月13日，纽交所敲钟上市前的沟通会上，创始人左晖还曾说“目前贝壳完成了从0到1”。

如此短暂的时间里，贝壳到底经历了什么？

2021年5月，贝壳找房创始人左晖因病去世，彭永东接棒上任。除了内部调整之外，外部房地产行业整体情况也说不上好，年底还遭到浑水做空，在多重因素的影响下贝壳找房承受着巨大压力。

相比去年908亿美元的市值高点，截至目前贝壳的总市值已跌至131亿美元。

业绩由盈转亏

3月10日，贝壳找房发布未经审计的2021年第四季度和全年财务业绩。这也是彭永东掌舵贝壳后交出的第一份成绩单。

根据财报显示，2021年贝壳找房全年成交额(GTV)为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；2021年净亏损为5.25亿元，同比由盈转亏，经调整后净利润为22.94亿元。

2020年，贝壳录得净盈利27.8亿元，经调整后净利润为22.94亿元。这也就是说，上市盈利后第二年就转亏了，不可谓不难。

毛利润方面则从2020年的169亿元下降至2021年的158亿元，同比下降6.2%；毛利率从2020年的23.9%下降至2021年的19.6%。

CFO徐涛解释称，毛利率下降的原因，一是贡献利润率较低的新房交易服务在收入结构中的占比持续提高；二是链家经纪人的固定人工成本及交易支持人员的人工成本占比上升，导致存量房交易的贡献利润率下降。

“根基”业务增速明显放缓

具体来看，贝壳找房的营收主要来自存量房交易服务、新房交易服务和装修等新兴业务。

其中，存量房交易服务的营收同比增长4.5%至319亿元；新房交易服务的营收同比增长22.5%至465亿元；新兴及其他服务的业务营收同比增长17.9%至23亿元。

可以看到，去年贝壳的二手房交易业务增长势头不及新房交易业务。

再来看成交额，财报数据显示，2021年贝壳找房存量房业务GTV为2.06万亿元，同比增长仅6.1%，要知道，存量房业务GTV去年同期的同比增幅有49.53%。而新房业务GTV为1.61万亿元，同比增长16.3%。

原因在于第四季度链家门店的二手房GTV下滑，对应的第四季度佣金收入从去年同期820亿元降至530亿元。

贝壳对于中介费的期望落空了吗？创始人左晖曾表示“中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来也不算高。美国是6%，日本是6%，中国台湾是5%，南非是8%。”

据悉，2021年以来贝壳已在多个城市上调中介费至3%，包括上海、深圳、广州、成都等。不过从结果来看，上调中介费没能让贝壳如愿。

与此相呼应的是，2021年四季度，贝壳平台门店数环比减少2908家；解约门店数约4100个，较三季度增加约400个；新增门店数较三季度减少约2300家。

同时，中介作为贝壳找房重要的一环，人数上也在减少。其中，联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。

值得注意的是，贝壳还给出了2022年一季度的业绩展望：期内营收介于115亿—125亿之间，同比下降约39.6%—44.4%。

GTV方面，贝壳预计一季度二手房、新房市场GTV分别同比下降50%、>40%，二手房交易会在春节后率先企稳，带动二季度二手房新房市场逐渐恢复，同比跌幅较一季度明显收窄。（来源|大华观察）


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