12月3日,恒大集团发布了一份涉及2.6亿美元担保责任无法履行,可能导致债权人要求债务加速到期的公告。这是三天内第三家发布无法履约债务兑付的房企。更早之前,一场地产商的“花式”自救运动已经开启,且仍在进行中。

“回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资、甩卖资产、寻求债务展期……在恒大、花样年等部分中资房企债务违约对行业基本面造成负面影响后,一个多月以来,上市房企启动了多种手段筹措资金,保短期现金流安全。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,但除了出售资产,其它方式如债务展期、发行债券、股东借款等,债务并没有消失,只是延迟偿付,如果到期未能筹集充裕资金,仍然有债务违约的风险。

忙于“花式”自救

众所周知,能否解决短期流动困难是地产商存活关键之战。而一家房企现金流是否安全多取决于经营现金流及融资现金流情况。

从销售端看,据中指研究院监测数据,今年1月-11月,代表房企销售目标完成率均值为83%,创几年同期新低。从融资端看,2020现年以来,“三道红线”新规、叫停ABS备案、把商票纳入监管、海外债违约引发信用担心,“借新还旧”断档……种种现实环境让房企融资环境持续艰难。

两端趋紧之下,缓解流动困难是房企当前第一要务。11月以来,中国奥园、阳光城等房企已有多笔债务成功展期。但是借债务展期换得喘口气的机会,也不是没有代价的。

在债务展期后等待还款的时间里,由于企业经营的不确定,可能会发生新的问题而导致债权人利益受损。为了对债务人实施控制,保护债权人利益,刘水表示,“在实施债务展期后,债权人通常会采取一些措施:一是,坚持实行某种资产的转让或由第三者代管;二是,要求债务企业股东转让其股票到第三者代管账户,直至根据展期协议还清欠款为止。”

当然,这是年内有债务到期的房企,不得不暂时做出的抉择。但国际资本对内房股的信用风险担忧仍未转好,导致新债难产。这不得不让暂时没有到期债务的房企,也要“未雨绸缪”。

中指研究院的统计显示,11月份,中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据,降低企业负债水、提振资本市场信心。

此外,还有部分房企融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等,除了提振市场信心,也为公司注入资金,增强企业流动。11月17日,融创中国的股东为公司提供了4.5亿美元的股东借款;同日,融创还进行了配股融资,募集金额达到50.85亿港元。11月9日,旭辉集团发布公告称,以供股的方式发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元。

“能够起到积极作用,维护市值稳定,但实施有难度和风险,股东借款及配股融资等方式,对股东以及企业发展前景要求较高,其中一些低位配股、分拆出售资产,也是一种’断臂求生’。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。

融资卖资产各显神通

众所周知,银行贷款、债券融资、ABS融资、信托融资、商票、关联方借款、夹层式资管计划、引入战略投资、定向增发等是房企的主要融资手段。但目前来看,民营房企这些融资渠道都不是那么通畅。

“从过往经验看,在境内发债难度增加的情况下,民企则更多诉诸海外发债渠道,但是境外融资成本相对较高。”陈霄表示,在当前行业基本面下,成功发行海外债房企鲜少,民营房企融资更加艰难。当然,对大型民营房企来说,融资渠道则相对更多一些。

根据贝壳研究院统计数据显示,11月份境外仅成功发行2笔债券,发债规模2.58亿美元,发债数量与规模均为年内单月最小值,同比下降94.3%;境内债券共发行46笔,发行规模约457亿元,环比增加125.1%,同比减少17.7%,境内债券发行规模占比约97%。

值得一提的是,46笔债券中有44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团。

不难看出,即便是融资环境有所放松情况下,目前也未见民营房企银行间融资实质规模较大案例。不得已之下,越来越多的房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债。对于暂时没有还债压力的房企,尤其民营中小房企,其快速变现回血术则多依靠卖资产。

中指研究院的报告显示,11月,多家房企转让旗下资产,部分为有效盘活低效存量资产,部分为出售不良资产缓解资金压力。更早之前,出现债务违约风险的房企更是加速出售物管上市板块,如蓝光嘉宝、彩生活被碧桂园服务收购。

此外,日接中国奥园的人士表示,公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标,包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及掌舵人个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

“出售资产是一种很好的缓解流动困难的方式,不会增加新的债务。但要想短期内达成交易,要有明显的折价,牺牲权益,否则很难实现出售。”刘水称。陈霄也表示,或许出售资产是解决流动困难的最快捷途径,但当前市场环境下接盘者更加理谨慎。当然,即便这种方式也是治标不治本,短期内可以获得现金流度过危机,但长期还是要调整自身发展战略,优化债务结构,寻找新的增长点。( 王丽新)

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