小产权房将全面消失？房产市场需要探索解决方案

住房市场上不仅有商品房，还有大量的其他房屋，如经济适用房、房改房等。其中还有大量的其他房屋。尽管目前没有报告数据，但该研究所估计，小产权房占住房总量的24%。事实上，有些城市甚至有超过50%的小产权房，如深圳，可以说，如何处理这样一个庞大的小产权房是一件令人动容的事情，并不是说它可能影响整个房地产市场。

大量小产权房的原因可以归纳为三点：一是城市住房价格相对较高;第二，从法律上讲，农村集体土地和自建宅基地上的房屋可以进行交易，而且存在法律空白。第三，在正常情况下，我们购买的商品房是由开发商在政府征用的土地上建造的。开发商支付了土地租赁费，而农民在集体土地或宅基地上建房不需要支付土地租赁费。

目前，小产权房首先要做的不是登记。在农村集体土地所有权登记中，国家明确要求小产房不得登记和发放证书。第二，没有进一步的增加，这在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》已经清楚了。村民在出租或出售房屋时不允许批准新的宅基地，这意味着一个农民只能拥有一个宅基地。

在业内人士看来，小型房产被“冻结”，最终必须有一个解决方案。国土资源局规划处原副处长郑振源，说，实际上有两种方式处理小产权房，要么成为正式成员，要么拆除它们。在他看来，解决这一长期积累问题就是“建立一个城乡统一的建设用地市场”。中央政府5月18日发布的关于完善市场经济的文件中提到了这一点。原文如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立农村集体经营性建设用地同权同价、流通顺畅、共享收益的市场准入制度。探索农村宅基地“三权分离”，深化农村宅基地改革试点。

虽然这份文件没有明确提到小产权住房的问题，但有两个信号点。一是建立城乡统一的建设用地市场。城市土地没有“价值”，而农村土地没有。通过统一建设用地，可以打通城乡土地的联系，有利于降低土地生产成本。这是总的方向和趋势，意味着农村建设用地，包括宅基地，应纳入统一的建筑市场。今年1月1日开始实施的新土地法正式消除了这一法律障碍。

二是“三权分立”。我们知道，在集体土地和宅基地上建造的房屋只有土地使用证，没有产权证。房屋不能抵押或出售。总之，交易不受法律保护。“三权分立”意味着所有权和使用权可以分离并受法律保护。这样，即使小产权房不能像商品房一样拥有大产权证书，交易也是合法的。当然，这里用的是“探索”这个词。有了这个想法，还需要一个过程来实现。

从这个角度来看，虽然小产权不会这么快消失，但毕竟有一个解决方案，它不会对房地产市场产生太大的影响，但也会对小产权房的最终去向给出一个说法。

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