房企为何扎堆出售旗下物业公司？物管行业并购交易已达63宗

公共区域清扫、秩序维护、停车管理……社区的日常运行离不开物业服务，物业团队也是业主最熟悉的社区管家。可管家团队会突然易主这样的故事在今年并不罕见。

11月1日，融创服务及第一服务发布联合公告，融创服务有意以6.93亿元的总价收购第一服务约32.22%的股份。至此，今年物业管理行业的并购交易已达到63宗。从2020年争相分拆物业上市，到2021年不停出售物业股，房企的行为逻辑始终围绕着现金流。

上市仅一年第一服务就卖股

融创服务及第一服务的联合公告披露，2021年10月7日，要约人融创服务投资有限公司订立控股股东股份转让框架协议、管理层股份转让协议及鼎晖股份转让协议。

根据该等股份转让协议，要约人有条件同意收购总计3.22亿股股份，占第一服务控股于联合公告日期全部已发行股本约32.22%，总对价为人民币6.93亿元，每股股份的对价为人民币2.15元。此外，要约人有权根据尽调结果按该等股份转让协议各自载有条款向下调整对价。

至此，于2020年10月22日在港交所敲锣的第一服务，上市仅一年，就走上了转卖的道路。母公司当代置业陷入债务风波被普遍视为此次转卖的直接原因。10月26日，当代置业发布公告称，因受到房地产行业环境以及公司最近面临的疫情等多种不利因素影响，导致公司遭遇了预计之外的流动性问题，未能按时偿还于10月25日到期的优先票据本金及其应计但未付利息。

物管行业并购交易已达63宗

“头两年，地产老板说物业是未来。今年，地产不行了，老板们就把未来卖了。”万物云CEO朱保全在10月底说的这句话，虽有玩笑成分，却也道出了今年物业管理行业的一个真实状况：并购频繁。

今年2月，碧桂园服务宣布以48.47亿元的价格收购蓝光嘉宝服务，随后调整为49.64亿元。目前，蓝光嘉宝服务已更名为嘉宝生活服务。9月，碧桂园服务公告，拟以100亿元的总价收购富力物业。彼时，富力物业的母公司富力地产正陷入短期债务将到期的关口。此外，还有已经公告要“卖身”的彩生活和交易中途“夭折”的恒大物业。据中指研究院不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业;交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。其中，仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗，披露交易总金额约115亿元。

房企扎堆出售物业实为自救

房企为何扎堆出售旗下物业公司?就和当初争相分拆物业公司上市一样，现金流压力是今年物业管理行业并购频发的最主要原因。

时间追溯到一年前。2020年，从第一服务、融创服务到世茂服务、合景悠活，众多房企抢推物业股。中信证券当时就指出，2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而以“三道红线”为标志的金融监管政策，令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全达标者。就像万科董事局主席郁亮所说：“‘三道红线’要求对整个行业都是挑战。”

一年后，在“房住不炒”的整体政策基调和“三道红线”的监管之下，房企融资难度大幅增加。为缓解资金压力，物业公司再一次成为房企最先腾挪的对象。

中指研究院分析表示，作为优质资产的物业企业，是当下房企短时间获得资金的最好手段，忍痛割爱出售旗下物业服务企业，也成为处于困境中房企的无奈之举。

业内普遍表示，随着物业企业上市难度日渐增长，像当代置业、富力地产这样出售物业回血的并购交易，未来可能还会有。(记者 赵莹莹)

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