目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求。2022年7月，商品房销售面积同比下降28.9%，淡季更淡;1-7月居民中长贷累计少增2.1万亿元;1-7月房地产投资同比下降6.4%，房地产已陷入“销售下滑—房企经营困难—债务压力增加—购房者信心不足—销售进一步下滑”的恶性循环，亟需释放购房需求，提振行业销售，走向销售复苏带动的良性循环，而降息是激发购房需求的关键。那么，房贷利率还有多大的下降空间?

房贷利率与历史低值相比还有下降空间。2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30bp，二套房利率为LPR加点105、105、60、60bp，分别与历史下限最少相差122和162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20bp，二套房利率为LPR加点60bp，分别与历史利率下限最少相差82和162bp，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

存款利率下降为贷款利率下行预留空间。4月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12bp，达到2.32%，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16bp。

居民按揭贷款不良率低，利率加点有下行空间。居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。

综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10bp的前提下，年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162bp，二线城市最少相差82和162bp，保守估计年内一线城市房贷利率还有20bp下降空间、二线城市还有15bp下降空间。

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