□本报记者 仇兆燕


(相关资料图)

近日,自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),要求各地在已有工作基础上,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

根据《通知》,“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。

易居研究院研究总监严跃进认为,常态化开展“带押过户”服务是本次政策最大的亮点;同时,此次对于“带押过户”的提法和过去各地试点相比,还是有很大的差异。“此次政策明确,要高度重视,提高政治站位,将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。这就说明,对于‘带押过户’政策,确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行,其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。”严跃进表示。

率先落地省会城市和计划单列市

《通知》要求,根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》,不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定,或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的,应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。严跃进认为,此次政策明确,以点带面,积极做好“带押过户”。这就说明,过去各地“带押过户”的试点和案例已经获得了认可,也具备了推广的可能。

在推动的节奏上,《通知》提出要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。严跃进表示,政策明确了推广的三个层次。此次政策对于这三个层次的表述,充分体现了常态化开展“带押过户”的导向,对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。

二手房交易成本将降低

具体的办理流程方面,《通知》介绍,目前地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一:新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二:新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三:抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

《通知》要求,各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。在上述模式中,尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

严跃进认为,从各地实际推进情况看,“带押过户”使得二手房的交易成本明显降低。记者从二手房中介方了解到,“带押过户”实际就是“免赎楼带押过户”,这一方式免去了赎楼环节,除了省时,更省钱,交易资金由银行全程进行监管,交易安全也有保障。与传统的二手房交易相比,“带押过户”模式简化了结清、解押、过户流程,交易效率更高;“带押过户”模式下,使用买方借款资金偿还卖方贷款,卖方无需为还贷筹措资金,有效节约卖方提前还款所需资金成本。

严跃进以数据进行了举例。“按100万元总价房子计算,购房者一般贷款金额约为70万元。平均来说,每个购房者的贷款本金余额预计会在50万元左右。如果按照过去的交易模式,其需要先筹集50万元才可以实现房产转让。而按照现在的政策,这50万元的提前支付成本可以省略,这自然使得二手房的交易明显加快。”

基于此,严跃进进一步表示,政策的意义在于,后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏,也有一部分原因和此类政策的推进有关系。所以,该政策要继续推进,也要积极推广。

银行及不动产登记机构需加大协同

“带押过户”对银行业金融机构和不动产登记机构业务协同也提出了更高要求。

《通知》要求,各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式,全面应用电子不动产登记证明,支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核,实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

《通知》还要求银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转模式,明确资金划转依据、时间节点、具体方式等,实现全流程闭环管理,确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的,要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

标签:

免责声明:市场有风险,选择需谨慎!此文仅供参考,不作买卖依据。