□本报记者 仇兆燕


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近日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求各地在已有工作基础上，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

根据《通知》，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

易居研究院研究总监严跃进认为，常态化开展“带押过户”服务是本次政策最大的亮点；同时，此次对于“带押过户”的提法和过去各地试点相比，还是有很大的差异。“此次政策明确，要高度重视，提高政治站位，将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。这就说明，对于‘带押过户’政策，确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行，其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。”严跃进表示。

率先落地省会城市和计划单列市

《通知》要求，根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》，不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。严跃进认为，此次政策明确，以点带面，积极做好“带押过户”。这就说明，过去各地“带押过户”的试点和案例已经获得了认可，也具备了推广的可能。

在推动的节奏上，《通知》提出要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。严跃进表示，政策明确了推广的三个层次。此次政策对于这三个层次的表述，充分体现了常态化开展“带押过户”的导向，对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。

二手房交易成本将降低

具体的办理流程方面，《通知》介绍，目前地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

《通知》要求，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

严跃进认为，从各地实际推进情况看，“带押过户”使得二手房的交易成本明显降低。记者从二手房中介方了解到，“带押过户”实际就是“免赎楼带押过户”，这一方式免去了赎楼环节，除了省时，更省钱，交易资金由银行全程进行监管，交易安全也有保障。与传统的二手房交易相比，“带押过户”模式简化了结清、解押、过户流程，交易效率更高；“带押过户”模式下，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无需为还贷筹措资金，有效节约卖方提前还款所需资金成本。

严跃进以数据进行了举例。“按100万元总价房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。平均来说，每个购房者的贷款本金余额预计会在50万元左右。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万元才可以实现房产转让。而按照现在的政策，这50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。”

基于此，严跃进进一步表示，政策的意义在于，后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关系。所以，该政策要继续推进，也要积极推广。

银行及不动产登记机构需加大协同

“带押过户”对银行业金融机构和不动产登记机构业务协同也提出了更高要求。

《通知》要求，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核，实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

《通知》还要求银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

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