自3月16日国家金融委在重大会议中对房地产调控定调之后，各地也纷纷出台了楼市相关政策，楼市政策面已然走向宽松。而在此影响之下，A股房地产板块也开始持续走强。

据统计，地产板块13个交易日收出11根阳线，短短半个月板块累计涨幅达到惊人的33%。个股方面，从宋都股份到天保基建，从阳光城到中交地产，牛股层出不穷。

但政策是回暖了，房地产行业表现又如何？能否与股场表现相匹配呢？未来行业发展是否还值得看好呢？带着问题一起来看。

2022年一季度房企销售榜出炉

近日，随着一季度正式收官，2022年一季度房企销售情况也浮出水面，房企销售榜也终于出炉。

排在销售榜前十的分别为：碧桂园、万科地产、保利发展、融创 中国、中海 地产、招商 蛇口、华润置地、金地 集团、绿城中国和龙湖集团。

2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，企业销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。TOP100房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。

累计业绩来看，1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。

具体来看，一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

盈利能力方面，受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点，盈利能力持续下行。

负债方面，“三道红线”提出后百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

总体来看，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象。

而股市中房地产板块有所表现主要有两大原因：其一，政策面的回暖，这使得房地产板块重新回到投资者视野中来，资金也因此大幅流入；其二，大跌之后的困境反转。从历史经验来看，房地产股并不是与企业基本面并不具有绝对相关性，相反市场总是会提前做出选择，而前期的大跌以及近期政策面的宽松给了投资者提前“抢跑”的机会。

所以尽管从数据层面来看，房企表现并不算好，但对于未来行业回暖的预期却已深入人心。当然，对于投资者来说，“抢跑”行为背后存在的风险不容忽略。

目前房地产市场整体情况

看完房企的表现，再来看看行业整体情况。

数据显示，2022年3月，房地产市场整体依旧低迷，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%。

一线城市市场陷入沉寂，成交环比增长7%，同比跌幅扩至49%。各城市成交持续低位运行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出现反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。北京、广州成交同样不及预期，3月上、中旬市场表现疲弱，新开盘项目平均去化率低至3成。

不过，值得注意的是，随着居民按揭贷款松绑，多数银行下调房贷利率，并缩短放贷周期，下旬北京、广州市场开始回温，但整体市场热度较去年同期相差甚远。

26个二、三线城市市场尽显疲态，成交环比增长56%，同比跌幅扩至46%。受限于去年同期基数较高，叠加国内疫情出现反弹，6成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70%。

部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增长32%，新开盘项目平均去化率达到50%，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。

此外，压力城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面映证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。典型如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。

总的来讲，房地产行业整体情况仍不太乐观，而一线城市与二三线城市之前的表现分化也比较大。而在疫情持续影响，消费情绪不高的情况下，楼市复苏或仍需不少时间。

券商：优质房企有望迎来量质双升

回看股市，在3月16日金融委定调之后，多地出台经济维稳措施。股市应声开涨，但在近期持续大涨过后，房地产板块是否还有表现机会呢？

首先可以肯定的是，虽然地产板块短期大涨后内部已经有所分化，但行情确实难言结束。短期来看，在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步或不会停止，在情绪刺激下地产板块仍有表现机会。但中长期看，随着快周转模式退出历史舞台，行业高速发展时代已然结束，未来经营稳健、综合实力突出的龙头房企有望受益。

而不少券商对于房地产板块走势有相对乐观的预期。

申银万国证券提到，房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。

平安证券指出，中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的高信用龙头房企，适度关注弹性二线标的。

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