□Cuong Nguyen/文 李子宇/译


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尽管新冠肺炎疫情最严重的时期已经过去，但鉴于供应链中断和通胀压力尚未完全缓解，再结合地缘政治紧张局势和不确定性因素，疫情对全球经济和房地产市场的影响仍在持续。虽然市场出现波动，但是，亚太地区房地产市场在经济动荡中的表现表明，它能够在接下来环境中经受住考验。

亚太区内国家边境的重新开放以及各国趋好的经济形势，都为区内经济前景提供了有力支撑。强劲的劳动力市场支持写字楼需求增长，带动房地产需求不断改善，物流和住房租赁市场的结构性需求也依然强劲。

多年来，置业的渴望、收入增加以及城市化进程的加快，一直是亚洲主要大都市地区房地产市场蓬勃发展的主要推动因素。而随着更多年轻人离家搬出去住，家庭人数减少但户数加快增长，进一步带动住屋需求上扬。自2010年以来，各大主要市场的房价急升，例如澳大利亚主要城市的房价每年上升7%。

预计未来10年，亚洲主要住房租赁市场将出现大幅增长，而日本以外的其他市场由于其机构化程度仍然较低，因此为投资者提供了具有吸引力的机会，以参与到这一长期增长的领域中。

房屋负担能力下降

房价快速飙升，超出大多数地方的家庭收入，民众的负担能力持续下降。目前，亚洲主要城市的房价是世界上最难以负担的，悉尼和墨尔本的房价中位数与家庭收入中位数之比约9倍，而北京、上海及香港的比率达到30倍以上。

然而，由于住房开发放缓、建筑成本上升，以及在整个地区货币政策恢复正常的情况下，按揭贷款利率有望上升，未来几年的情况可能会恶化。

租赁住房需求上升

由于负担能力下降，置业率持续下跌。在澳大利亚，35岁至44岁年龄组别的置业率从2000年的近70%减至2021年的59%。日本的置业率甚至更低，东京只有不到50%的家庭拥有住房。

澳大利亚统计局的人口普查数据也显示，各年龄组别的置业率都在下降。房价对收入比率上升，意味着首次置业之前需要花更多时间储蓄。“被迫”延迟置业转化为更高的租赁需求，而这清楚地反映在显著增加的租屋开支上。

租住房屋对越来越多的亚洲人来说已成为大势所趋，有时甚至是唯一的住房选择，尤其是对于能力较弱、似乎不太愿意置业的年轻一代。

未来10年，中国和澳大利亚的私人租房者预计将稳步增加，并预计北京、上海、悉尼和墨尔本等大城市的租房开支将增加一倍。亚太地区其他城市的租赁需求也有望强劲增长。

共享居住作为住房租赁市场的子板块，也吸引了大量机构投资者的目光，推动了在中国内地、中国香港、新加坡市场的投资活动。

机构市场尚未被深度开发

尽管房屋租赁需求显著增加，但大多数亚洲国家的市场及政策制定者反应相对缓慢。该地区的私人开发商缺少政府的激励措施和支持政策，不断专注于“为卖而建”项目，导致租赁市场主要由个人及小型私人企业主主导。

提供优质及专业化管理住房单位的机构房屋租赁市场，其规模在日本以外的地区仍然显得微不足道。与美国将近50%的机构市场份额相比，除日本以外的大多数亚洲市场的机构参与率仍然很低，而日本则约为25%。

投资者的长线机会

专业化管理的房屋租赁市场尚未被深度开发，为机构投资者提供巨大增长机会。房屋租赁需求的持续增长，继续利好租赁市场基本面，提供稳定的入住率及租金收入上升的前景。基于上述原因，日本住宅市场近年来一直吸引着大量追求固定收益的投资者资金流入。

在其他市场，租赁房屋长期供不应求，推动政策和法规方面的变革，为机构投资者创造更具吸引力的环境。中国在最新五年规划中，设定了遏制房价上涨并为民众提供更多保障性住房的明确目标，建设保障性住房或租赁住房的发展商可以更优惠的条件获得土地。

在澳大利亚，政府也正在制定新政策，包括降低符合条件的租赁建造项目的土地税，并计划修改该领域投资的预扣税率。

凡此种种都支持着亚洲租赁住房行业在未来几年的长期强劲增长，而事实上投资者已快速作出部署。除了对成熟的日本住宅市场感兴趣外，投资者还增加对日本以外租赁房屋市场的投资。现实情况表明，澳大利亚一半以上的新开发项目由海外机构出资。而共享居住市场作为房屋租赁领域的一部分，也吸引了大量机构资本流入，推动亚太市场的投资活动。

尽管由于缺乏市场深度，投资者在日本以外市场仍局限于存量创造与发展路线，即建造出租房屋或资产转换，但我们认为有利的长期需求因素结合支持性政策环境，将在未来几年推动亚太地区租赁住房行业的强劲增长和日臻成熟。

（作者系保德信房地产亚太投资研究部主管）

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